以房養(yǎng)老的多面聲音

本月,根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，保監(jiān)會已起草《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。

據(jù)搜訪資訊中心,一篇名為《"老人住房反向抵押養(yǎng)老保險"對海南樓市重大利好》的文章認為，“這一保險的實施以為這很多老人可以有穩(wěn)定地“收入”來源來海南進行養(yǎng)老消費”。好處主要表現(xiàn)在兩方面，其一是房屋出租率會有所增長，另外，如果銀行推出新的貸款項目，“未來老人通過保險金支付海南按揭款的話，將極大的促進一些養(yǎng)老型度假地產(chǎn)項目的銷售”?？傊找娴脑黾訒龠M投資，繁榮市場。

這篇文章指出，海南具有得天獨厚的自然資源，目前已經(jīng)有許多老人選擇在海南養(yǎng)老或者是度過每年的冬季，形成了獨特的“候鳥”現(xiàn)象，諸如萬科，恒大等地產(chǎn)商紛紛在海南建設(shè)養(yǎng)生樓盤。未來無論是政府還是商人都可以更多關(guān)注吸引保險資金投資海南養(yǎng)老地產(chǎn)市場，加速海南養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。同時可以帶動海南醫(yī)療、體檢、保健品等老年經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈的整體發(fā)展。

此外，文章還注意到作為國際旅游島的海南，允許農(nóng)村經(jīng)濟組織以合作等形式利用集體用地發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的政策，這樣一來，未來可以以租賃等形式建設(shè)大型養(yǎng)老機構(gòu)，規(guī)避土地流轉(zhuǎn)等問題，同時帶動當?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)，一舉多得。

以房養(yǎng)老的政策落實對海南省來說的確有許多機會存在，然而在全國范圍來看質(zhì)疑聲層出不窮。

首先是這項政策在國際上并非主流。雖然以房養(yǎng)老的保險項目在一些發(fā)達國家已經(jīng)實施多年，對于中國來說，有經(jīng)驗可以借鑒，但是根據(jù)一些了解外國情況的人介紹，即住房反抵押貸款在國外是比較成熟的體系，但并不是意味著許多人會選擇，例如澳大利亞，甚至對這種模式敬而遠之，不到迫不得已不會選擇。根據(jù)人民網(wǎng)一篇《國外是怎么“以房養(yǎng)老”的？》，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補充性的養(yǎng)老選擇。

其次，以房養(yǎng)老涉及到對房產(chǎn)的評估工作和金融體系，法律問題等多方面，網(wǎng)易新聞中的文章《“以房養(yǎng)老”要有公益性方能走得更好》認為，國外“以房養(yǎng)老”的優(yōu)勢在于，房產(chǎn)價值評估和保險金融體系相對健全，排除了人們對風險的擔憂，同時房產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，孩子對老人房產(chǎn)的依賴性不強。這篇文章還提出建議，在房產(chǎn)評估上做到客觀公正，并有一定的延續(xù)和靈活性，最大化保障房產(chǎn)所有者的利益不受損失。同時，政府的法律機構(gòu)或者公證機構(gòu)，應(yīng)當提供必要的法律援助，替老人們處理相關(guān)程序細節(jié)。只有把服務(wù)做好做細，以最大的公益性才能獲得信任的回饋。這對我們評估行業(yè)也有所啟發(fā)。目前 “沒有開展這項業(yè)務(wù)”是整體狀況。一位評估人員說：“不是沒有熱情做，而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺，業(yè)務(wù)割裂太嚴重?！币晃槐ｋU公司高管則稱：“如果國家能給我們一個政策，允許保險業(yè)做按揭貸款業(yè)務(wù)，那么我們還是可以做的?！?

另一個被中國人反復(fù)提及的障礙是倫理問題，養(yǎng)兒防老，反哺的意識在中國人心里根深蒂固，如果兒女不養(yǎng)老那將是讓老人羞恥的事情，也是許多兒女慚愧的，會受到社會輿論的質(zhì)疑。受傳統(tǒng)觀念的影響,許多老人總想給孩子留下點財產(chǎn),寧愿自己老年生活過得拮據(jù),也不想把房子押給商業(yè)機構(gòu),覺得這樣做很沒面子（人民網(wǎng)， 法制日報：以房養(yǎng)老懸而未決待破題）。

此外,不像大多數(shù)國家，土地歸私人所有，在中國，70年產(chǎn)權(quán)是只攔路虎。以房養(yǎng)老在一些國家成為主要的養(yǎng)老模式,這主要取決于國外產(chǎn)權(quán)房不受年限限制,而中國的產(chǎn)權(quán)只有七十年甚至更短，老人的房子或許已經(jīng)居住多年，使用權(quán)所剩不多，不管是銀行還是保險公司，出于利益考慮，都不會愿意貸款給這種即將消失或者說不確定的價值。

在中國目前的情形來看,除了產(chǎn)權(quán)變動，房價具有很大的不確定性。樓市風險很大，普通人通常都敬而遠之。正如法制日報：以房養(yǎng)老懸而未決待破題的文章所說，近年來大城市房價只漲不跌成常態(tài),這種態(tài)勢不能不讓準備以房養(yǎng)老的市民產(chǎn)生后顧之憂,或許今天評估的房價,明天就漲上去了,抵押房屋豈不吃虧?金融保險也存在同樣的擔心,萬一房價十年河東轉(zhuǎn)河西,若干年后跌下去了,豈不虧大了?  

對于此項辦法重要的一方，保險公司來說，再有就是人口長壽風險。搜房資訊中的文章《視角：市場空間狹窄 “以房養(yǎng)老”獲批時機尷尬》指出，隨著生活條件的越來越好，人的壽命越來越長。保險公司屆時能否如期將房子變賣轉(zhuǎn)化成收益，存在養(yǎng)老人口后續(xù)安置的重要牽制。即便排除掉土地使用權(quán)到期風險，“自我理財養(yǎng)老”概念也會在投資理財市場的幫助下，排擠“以房養(yǎng)老”空間。簡單一點來說，如果個人將價值600萬元的房屋變現(xiàn)，進行年收益率在6-8%的理財投資。在同等居住條件下可以租住12萬元/年的房屋。個人可開支生活費用在24-36萬元/年，而且無論何時終老，自己始終有600萬元可以變現(xiàn)的投資資金防備不測。即便終老之后，也仍有600萬元的結(jié)余。因此，從經(jīng)濟角度看，保險公司提供的養(yǎng)老金若不能大幅超過24-36萬元/年的生活費用，個人不會選擇以房養(yǎng)老。

對于“以房養(yǎng)老”，有激進的媒體表示不具有可行性，帶著陰謀論的觀點，認為是政府的推脫之舉，例如網(wǎng)易新聞，【另一面】認為《以房養(yǎng)老：推卸責任的大騙局》，選擇這樣的養(yǎng)老方式會讓老人徹底沒有依靠，失掉子女的心，也失掉房子；從最先實施“以房養(yǎng)老”方案的中信銀行所提出的條件來看，貸款門檻很高，正所謂，有兩套房子的不需要貸款，缺錢養(yǎng)老的沒房子抵押，使得政策成為空話；一方面，對于那些退休待遇十分優(yōu)厚的城市人口(如機關(guān)事業(yè)單位退休人員)來說，依靠不菲的退休金便足以養(yǎng)老，根本就沒有“以房養(yǎng)老”的必要；另一方面，對于那些沒有自有產(chǎn)權(quán)住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口來說，雖然他們確實有養(yǎng)老之憂，但是又根本沒有條件和資格奢談“以房養(yǎng)老”。這篇文章揭露，是因為養(yǎng)老金萬億缺口持續(xù)擴大，所以號召以房養(yǎng)老就是用民眾私人財產(chǎn)來彌補政府支出的不足，然而“以房養(yǎng)老”補不齊公共養(yǎng)老體系的窟窿，老人需要的不是“錦上添花”而是“雪中送炭”。

許多學者和媒體呼吁雪中送炭，將養(yǎng)老的關(guān)注點拉倒弱勢群體身上來，南海網(wǎng)的文章《以房養(yǎng)老，農(nóng)村的房子能養(yǎng)老嗎？》“以房養(yǎng)老”能否成功，最為關(guān)鍵的是農(nóng)村的房子要能夠“養(yǎng)老”，現(xiàn)在城市中的房價很高，如果老人有房子，相信銀行、保險公司是樂意接受的。但城里的老人多有“養(yǎng)老保障”，即便是不靠“以房養(yǎng)老”，也不至于有多大的問題，在我看來，最大的問題恰恰是農(nóng)村的老人。 農(nóng)村的房子中還有很多是“小產(chǎn)權(quán)房”，沒有房產(chǎn)證，恐怕也無法“養(yǎng)老”。一言蔽之，如果不解決農(nóng)村房子問題，“以房養(yǎng)老”恐怕會成為“錦上添花”，而非“雪中送炭”。。。

參考資料

http://news.hn.soufun.com/2014-03-24/12373404.htm 搜訪資訊中心,"老人住房反向抵押養(yǎng)老保險"對海南樓市重大利好

http://finance.people.com.cn/n/2013/0921/c1004-22980842.html  人民網(wǎng)，國外是怎么“以房養(yǎng)老”的？

http://news.163.com/14/0323/04/9O0BONOJ00014AED.html   網(wǎng)易新聞，“以房養(yǎng)老”要有公益性方能走得更好

http://business.sohu.com/20131017/n388336911.shtml  搜狐財經(jīng)，國外以房養(yǎng)老面面觀

http://opinion.people.com.cn/n/2014/0324/c1003-24715954.html   人民網(wǎng)， 法制日報：以房養(yǎng)老懸而未決待破題

http://news.xinhuanet.com/fortune/2014-03/25/c_119925887.htm   新華網(wǎng)，“以房養(yǎng)老”保險試點靠譜么？“叫好不叫座”中有隱憂

http://news.sh.soufun.com/2014-03-24/12377597.htm  搜房資訊，視角：市場空間狹窄 “以房養(yǎng)老”獲批時機尷尬

http://hnrb.hinews.cn/html/2013-09/17/content_10_1.htm  海南日報，以房養(yǎng)老 四大困局

http://news.163.com/12/0427/00/802C2O6300014JHT.html   網(wǎng)易新聞，【另一面】以房養(yǎng)老：推卸責任的大騙局

http://www.hinews.cn/news/system/2013/09/16/016047817.shtml   南海網(wǎng)，以房養(yǎng)老，農(nóng)村的房子能養(yǎng)老嗎？